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Über den Boden zur solidarischen Stadt!

Gastbeitrag: Finanzialisierung von Boden und Wohnraum

Autor: Dr. Sebastian Botzem, einer der mehr als 100 Gründungsstifter*innen der Stadtbodenstiftung

Preisexplosion: Wohnen in Berlin wird immer teurer

In kaum einer anderen deutschen Stadt sind die Wohnkosten in den zurückliegenden zehn Jahren so stark gestiegen wie in Berlin. Auch wenn Berlin eine ‚Mieterstadt‘ bleibt – weiterhin leben über 80 % aller Berlinerinnen und Berliner zur Miete – so ist das Wohnen schon lange nicht mehr für alle bezahlbar. Laut Mietspiegel ist die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete von 5,21 €/qm in 2010 auf 6,72 €/qm in 2018 gestiegen. Damit ist die Nettokaltmiete in bestehenden Mietverhältnissen in nur acht Jahren um mehr als 22 % angestiegen. Besonders drastisch sind die Preissteigerungen aber wenn neue Mietverträge abgeschlossen werden: Neuvermietete Wohnungen kosten im stadtweiten Durchschnitt 10,50 Euro pro Quadratmeter kalt, dazu kommen im Schnitt noch etwa 3,50 für Nebenkosten. Wer eine 90 Quadratmeterwohnung zu 14 €/qm mietet, zahlt über 1.250 Euro im Monat. Seit 2009 habe sich die Durchschnittskosten für eine neu angemietete Wohnung verdoppelt. Die Preise schwanken stark je nach Wohnlage, Wohnungsgröße und Wohnungszustand stark, vor allem zentrumsnahe Wohnungen sind noch teurer. Mittlerweile ist die Angebotsmiete in Berlin teurer als in Köln oder Düsseldorf, obwohl in diesen Städten die Einkommen deutlich höher liegen. Was steckt hinter dieser Preisexplosion?

Unterschiedliche Faktoren beeinflussen die Preise des Berliner Wohnungsmarkts. Die Bevölkerung wächst und auch die Wirtschaftskraft nimmt zu. Aber das erklärt noch lange nicht die beachtlichen Preisanstiege der letzten Jahre. Die Kosten für Wohnen steigen sehr viel schneller als die Haushaltseinkommen, das führt zur Verdrängung von Mieterinnen und Mietern, vor allem wenn sie über mittlere und untere Einkommen verfügen. Zu den wichtigsten Ursachen für den Anstieg der Mieten zählen Investitionen in den Wohnungsbestand, denn nach dem Verkauf von Wohnungen fordern die neuen Eigentümer ihre höheren Renditeerwartungen ein. Auch die Baukosten steigen, vor allem aber die Bodenpreise. Mittlerweile liegen etliche Grundstücke trotz Baugenehmigung brach, da die Inhaber lieber mit dem Grund spekulieren. Aber die anhaltenden Preissteigerungen locken weitere Investoren, die Wohnungen erwerben, sie zum Teil modernisieren oder weiterverkaufen. In vielen Fällen wird dann die Miete erhöht, soweit dies möglich ist.

Finanzialisierung der Stadt

Die Investitionen in Boden und Gebäuden führen zu einer Verteuerung der Miete, denn aus dem Mietzins werden die Kapitalkosten bedient und die Rendite für Investoren bereitgestellt. Selbst wenn Käufer nur am schnellen Weiterverkauf von Wohnungen interessiert sind, üben die hohen Immobilienpreise, die sie zu zahlen bereit sind, Druck auf die Mieten aus. Jeder Wechsel einer Mietpartei wird zur Erhöhung der Miete genutzt. Langfristig werden steigende Grundstücks- und Immobilienpreise auf die Wohnkosten umgelegt. So entsteht eine preistreibende Spirale, die zur Verdrängung von Mieterinnen und Mietern aus ihren Häusern und Kiezen führt.

Hinzu kommt, dass Investoren zunehmend aggressiv vorgehen. Der Berliner Immobilienmarkt wird – national und international – immer noch als günstiges Anlagefeld gesehen, wo große Wertsteigerungen möglich sind. Der Anstieg der Mietpreise zeigt eine grundlegende Veränderung Berlins: Die Stadt ist seit Jahren ein attraktiver Ort für Investitionen und Spekulationen, bei dem der Kapitalertrag immer wichtiger wird. Der Zweck von Boden- und Immobilienbesitz ist in immer öfter die Erwirtschaftung von überdurchschnittlichen Renditen. Wohnraum wird als ‚sichere Anlageklasse‘ für Finanzinvestoren angepriesen. Die Profitlogik prägt den Berliner Immobilienmarkt, die Erwartungen von Finanzmärkten und Investoren beeinträchtigen die Stadt. Diese ‚Finanzialisierung‘ der Stadt stellt die Renditeerwartungen von Anlegern in den Vordergrund. Mieterinnen und Mieter bezahlen diese Renditeerwartung mit ihrer Miete. Die Finanzialisierung der Stadt gefährdet die Vielfalt Berlins und erschwert eine soziale Stadtentwicklungspolitik.

Preissteigerungen der letzten Jahre

Ein Überblick über die Preisentwicklungen der letzten Jahre zeigt die dramatische Entwicklung. In nur zehn Jahren haben sich die Mietpreise für Neuvermietungen verdoppelt, die Kosten für den Wohnungserwerb sogar verdreifacht. im Jahr 2009 war der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Abschluss eines Mietvertrags 5,51 € nettokalt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung waren durchschnittlich 1.700 € pro Quadratmeter zu bezahlen. Im Jahr 2019 kostete die Miete 10,45 €, eine Eigentumswohnung beim Kauf über 4.600 € pro Quadratmeter. Die Bevölkerung in Berlin ist zwar auch angewachsen, sie ist aber im Zehnjahreszeitraum um lediglich sieben Prozent (von 3,442 Mio. auf 3,669 Mio. Einwohnerinnen und Einwohner) gestiegen. Am auffälligsten sind aber die Preissteigerungen, die den Erwerb von Mietshäusern betreffen. Es sind gerade diese Objekte, die von Investoren gehandelt werden und ihnen als Finanzanlage dienen. Hier zeigt sich der stärkste Preisanstieg. Pro Quadratmeter stiegen die Priese von durchschnittlich 1.000 € auf über 3.200 € in zehn Jahren – ein Anstieg um 320 Prozent! Die Preisentwicklungen sind auf der Grafik im Vergleich dargestellt. Das Basisjahr (= 100) ist 2009.

Grafik 1: Bevölkerungs- und Preisentwicklung in Berlin 2009 – 2019

Quelle: Die Datengrundlage sind die IBB Wohnungsmarktberichte und die Wohnmarktreports.

Gemeinwohl statt Rendite

Um zu verhindern, dass die Mietpreise weiter steigen und die Verdrängung von Mieterinnen und Mietern weitergeht, müssen diese toxischen Preissteigerungen unterbrochen und Wohneigentum der Spekulation auf Dauer entzogen werden. Dazu stehen eine Reihe von Instrumenten auf Bundes- und Länderebene zur Verfügung. Änderungen im Boden- und Mietrecht und eine Neufassung des Steuerrechts sind nötig. Auch dauerhaft günstiger Wohnraum müsste verstärkt gebaut werden. Die derzeitige Landesregierung zeigt mit dem Mietendeckel, dass sie bereit ist, umzusteuern. Mieterinnen und Mieter sollen vor weiteren Mietsteigerungen geschützt, Mieten abgesenkt und neuer Wohnraum geschaffen werden.

Auf diese Maßnahmen gilt es aufzubauen, indem Boden und Wohnraum der Spekulation konsequent und fortwährend entzogen werden. Dies lässt sich nur mit einer kompromisslosen Gemeinwohlorientierung in der Wohnungspolitik verwirklichen. Die Stadtbodenstiftung setzt genau auf diese Ziele. In ihren Projekten strebt sie an, Boden und Immobilien zu trennen und mit dem Mittel des Erbbaurechts soziales und selbstbestimmtes Wohnen zu fördern. Nur so kann Berlin eine lebenswerte, bunte und kreative Stadt bleiben – bzw. es dort wieder werden, wo die Berliner Mischung schon verloren gegangen ist. Gemeinwohlorientierte Formen des Eigentums und der Bewirtschaftung von Boden und Wohnraum, wie sie die Stadtbodenstiftung fördert, sind dafür entscheidend.

Beitragsbild: ©photo: david ausserhofer